市長領導好：

現谘詢問題如下：

1、農村自建房後，在自有拆除的老宅基地上，是否可以沿老宅基地的地基建圍牆，如可以，可以建多高？如不行，相關條款法律依據是什麽？來源於哪裏？

2、自建房後，需要搭建偏屋，國家容許的麵積是多少？是否必須在一個整體的地方搭建，不容許拆分到2個位置建立偏屋？依據來自哪裏？如果一個整體地方做偏屋麵積不夠（房屋右邊），是否可以（房屋左邊）也搭建一點？

熊先生：

您好，來信收悉，就您來信所提的兩個問題回複如下：

1、根據《黃沙街鎮規範村民建房管理工作實施方案》的相關規定：不允許村民在住宅四周圍欄圈地，不準在不符合村莊規劃和空間管控規定的宅基地拆舊建新。故在您已拆除的老宅基地上不能沿宅基地建圍牆。

2、根據《黃沙街鎮規範村民建房管理工作實施方案》的相關規定：不準村民單獨開基建雜房（村民建房需要建雜房的，原則上與主房並建），偏屋麵積不得超過50平米。我鎮實行建房審批製度，若您需要建偏屋，需向我鎮城建辦、國土所提出申請，偏屋修建以城建、國土工作人員現場放線為準。偏屋麵積不得超過50平米，且不得單獨開基修建。

嶽陽縣黃沙街鎮人民政府

2019年12月4日

熊先生：

您好，現將《黃沙街鎮規範村民建房管理工作實施方案》的內容附上。

嶽陽縣黃沙街鎮人民政府

2019年12月4日

黃政發〔2019〕37號

黃沙街鎮人民政府

關於印發《黃沙街鎮規範村民建房管理工作

實施方案》的通知

各村（居）委會、各部門：

《黃沙街鎮規範村民建房管理工作實施方案》已經鎮黨政辦公會議討論通過，現印發給你們，請認真組織實施。

嶽陽縣黃沙街鎮人民政府

2019年9月23日

黃沙街鎮規範村民建房管理工作

實 施 方 案

為進一步提高我鎮新農村建設規劃水平，切實規範農村村民建房行為，改善農村人居環境，推進美麗鄉村建設，促進城鄉統籌發展，加速農村全麵小康，根據湖南省人民政府辦公廳《關於加強農村建房管理的通知》（湘政辦發[2016]81號）、嶽陽市人民政府《關於引導農村村民規範建房的意見》（嶽政發[2015]6號）、《嶽陽市2018年全麵規範村民建房工作實施方案》（嶽村房辦[2018]1號）、《嶽陽縣人民政府關於印發《嶽陽縣規範村民建房推進村莊整治工作方案》和《嶽陽縣規範村民建房推進村莊整治試點示範實施方案的通知》（嶽縣政發[2015]4號）文件精神，結合我鎮實際，製定本實施方案。

一、總體要求

全麵大力推進規範村民建房工作，堅持“拆、建、管”並重原則；堅持做好結合文章，把規範村民建房與農村“空心房”整治相結合，與農村危房改造相結合，與農村人居環境整治相結合，努力打造一批集中建房示範點；鼓勵適度集中建房、鼓勵按示範圖建房、鼓勵推進村莊整治，全麵提升農村村民建房建管工作水平，確保規範村民建房工作取得實效。

二、基本原則

（一）村為主體。各村委會是規範村民建房、推進村莊整治的責任主體，要將規範村民建房納入村規民約內容。各村總支書記是規範村民建房第一責任人，分管國土規劃工作的村幹部（以下簡稱分管副職）是規範村民建房直接責任人，要主動掌握村民建房動向，發現違規建房及時勸阻和上報。

（二）合理規劃。嚴格按照相關法律法規規定，在符合鄉村總體規劃和其它專項建設規劃的前提下，強化村莊規劃空間管控。村民建房用地管理堅持“八個嚴禁”：嚴禁占用基本農田建房，嚴禁在山洪地質災害易發點和影響水利工程運行地段建房，嚴禁在武廣高鐵、G240、精品線路兩側、生態保護區、水環境保護區規劃禁建範圍內建房，嚴禁在電力和電信等公共設施安全隱患區建房，嚴禁村民超麵積建房，嚴控村民單獨開基建房，嚴禁村民在住宅四周圍欄圈地，嚴禁在不符合村莊規劃和空間管控規定的宅基地拆舊建新。根據各村的實際情況，充分尊重群眾意見，因地製宜，科學定位，合理規劃村莊布局。對於未作規劃區域按照符合農村實際、滿足農村需求、體現農村特色的要求，盡快編製規劃，並嚴格實施。

（三）先批後建。村民新建房屋按照依法依規的要求，先批後建、一戶一宅，嚴格按圖施工，建新必須拆舊。嚴格控製分散建房。村民住宅用地建房審批權由鎮人民政府行使。城建規劃、國土、農電、水務、公路、林業等相關單位配合審核。成立黃沙街鎮全麵規範村民建房審批領導小組，由鎮長廖焱豐任組長，做到“一張圖管理、一支筆審批”。在黃沙街鎮國土所大廳（城建辦）設立農民建房審批公示欄，公開公示村民建房審批流程；所有村民建房申請由城建辦統一受理，一次性告知，優化服務，限時辦結。

（四）、嚴格審批。本鎮範圍內村民建房，具體按以下原則審批：

1.麵積控製：新開基建房（含五戶聯建）批準用地麵積為130M2,，拆舊建新批準用地麵積為140M2，按家庭人口最大不超過160M2。有偏雜屋的，不再批準新建偏雜屋；無偏雜屋或偏雜屋已拆除的，可以新建偏雜屋，但麵積不得超過50M2。

2.層數及高度：農村建房主屋原則上控製在2層以下。按人均住房麵積45M2的標準，如家庭人口眾多，2層不能滿足居住條件的，可以申請建3層。主屋單層高度不超過3.2M。集鎮居民自建房由縣規劃部門按集鎮發展規劃審批。

3.外牆風貌：精品線路、G240沿線新建房屋外貌統一為白牆紅瓦；五戶聯批聯建必須統一麵積、統一圖紙、統一外牆風貌；其他地方折舊建新、填空建房的，提倡白牆紅瓦，外牆裝飾原則上須與本屋場風貌相一致。

4．嚴格按審批時選定圖紙麵積、式樣施工。

三、審批流程

對於本鎮範圍內村民建房，嚴格按以下流程審批：

（一）個人申請。村民需要建房的，持經本村民小組三分之二以上農戶簽字的建房申請報告和選定的標準圖集樣式，向所在村委會提出建房申請。申請時應同時提交如下資料：

1、個人建房用地申請報告；

2、本戶家庭成員戶口簿以及身份證明(複印件需與原件核對)；

3、建房現場選址單(含簡易圖)；

4、填寫《嶽陽縣村民建房審批全程管理表》，並加蓋村鎮公章及簽署主管意見；

5、原住房照片；

6、公示以及其他相關材料(原建設用地審批單、土地使用證書等)；

（二）村組會評。村委會應在5個工作日以內召開村組討論會，經討論通過後，將申請建房戶的現有住房麵積、規劃情況、四至界線、權屬是否有爭議等基本情況在申請人所在的村民小組張榜公示5日，無異議的村委會簽署意見，分管副職、總支書記簽字蓋章後上報鎮規範村民建房辦公室受理窗口。

（三）政府審批。鎮規劃站在收到報告後，5個工作日內由鎮規劃站和國土所工作人員現場勘察，審查申請人是否符合建房條件，查實擬建房地址是否符合土地利用總體規劃，村莊規劃，是否符合公路、水利、林業、供電等部門的要求，對符合條件的，經辦人簽署意見後一並將申請材料上報鎮分管領導，鎮人民政府根據申報材料和現場勘察情況，盡快召開會議研究，經研究同意的，鎮人民政府負責人簽署同意意見並報相關部門備案。對不符合條件的由國土所、規劃站向申請人和村委會出具書麵意見答複。

（四）作出批複。經鎮人民政府審批同意建房的，鎮國土所、規劃站應當在15個工作日內通知申請人領取《鄉村建設規劃許可證》、《建設用地批準書》，並領取選定標準設計圖及施工圖。

（五）張榜公示。農村宅基地經依法批準，由鎮人民政府審批，結果通知申請人所屬村委會及村民小組，村民小組應在接到通知之日起7個工作日內將審批結果張榜公示，公布期限為7個工作日。

（六）定位放線。建房應當在開工前5日內向鎮規劃站和國土所申請放線。放線時，國土所、規劃站要就房屋效果圖、設計圖和施工圖對施工人員進行培訓指導，加強對村民建房過程的實施督管和日常檢查。

（七）驗收發證。村民在建房竣工後，應向鎮人民政府申請複核，鎮人民政府將在5個工作日內安排分管領導、國土所、規劃站、村委會工作人員就建房用地紅線規劃以及建設風格等進行複核，對照批準核發的《鄉村建設規劃許可證》要求施工的，複核合格且拆除舊房的，憑《鄉村建設規劃許可證》和《建設用地批準書》，由本人申請、國土所聯係不動產登記中心進行測量後核發不動產登記證書。

對五戶以上聯建的，在申請審批前，還應先完成以下流程：

1.戶主會推薦：五戶以上聯建的可建區、限建區、禁建區；推薦房屋樣式。

2.國土所實地對五戶以上聯建的可建區、限建區、禁建區實行核對並確定。

3.規劃建設站對五戶以上聯建的可建區、限建區、禁建區請來專門的設計機構進行房屋布局、房屋樣式、村莊效果、三區劃分設計。

4.公示效果圖。

四、管理方式

（一）加強工作協調。按照鎮全麵規範村民建房工作領導小組分工，各司其職。鎮人民政府是全麵規範村民建房管理的實施主體，負責全鎮村民規範建房工作的領導。趙海同誌牽頭負責村莊規劃編製、5戶以上聯批聯建和大麵規範建房日常管理工作。各成員單位要根據各自職責開展工作，積極參與專項行動和聯合執法，加強業務指導，提供優質服務。城建辦負責與縣住建局對接，統一編製60套以上村民建房示範圖集及電子資料，免費供村民建房選擇使用，加強村民建房技術指導培訓和建築質量監管；牽頭負責村莊規劃編製和規劃執行監管。國土資源所負責加強村民建房用地規劃調整和用地保障，提高辦事效率，牽頭負責農村破舊房屋清理攻堅和一戶多基集中清理行動，組織開展農村存量違建房專項整治行動。

（二）嚴格審批程序。按照《嶽陽縣人民政府關於明確村民建房行政審批等管理權限的通知》（嶽縣政發〔2015〕5號）文件規定，要嚴格執行“三鼓勵、四禁止”和“五有三到場”的規定，做到有村莊規劃、有審批手續、有示範圖集、有施工管理、有獎罰措施，做到批前選址到場、開工放線砌基到場、竣工驗收到場。要把村民建房資格審查、擬建房用地性質和麵積審查作為規範建房審批的前置程序，村民在提交建房申請前，由村委會、村監委會進行建房資格審查、擬建地性質和麵積審查（涉及農用地轉批的，按相關規定先上報調整為建設用地），並出具審查意見，並與村民建房申請一並提交鎮人民政府，鎮人民政府審核把關後，村民建房申請方可進入規劃和用地審批流程，在20個工作日內辦結。村民建房審批實行“零收費”，取消任何形式的押金和保證金。村民建房取得規劃許可和用地批準後，要在所在村、組進行一周以上公示，方可動工建設。村民建房取得用地批準後，2年內未動工建設的要重新辦理審批手續。鄉鎮規劃委員會要加強對村民建房設計樣式的指導、審查、檢查，確保一定區域範圍內按統一風格和圖集樣式建房。

（三）加大監管力度。建立村民建房申請信息公示和舉報製度，出台村民違規建房處置辦法，成立專門的工作巡查和拆違隊伍，將農村亂搭亂建納入巡查監管範圍，建立健全的巡查、執法台帳，每周開展一次全域巡查，對巡查發現的下列違法行為，堅決予以嚴格處理。

1.占用基本農田建房、G240、精品線路沿線違規建房的一律強製拆除。

2.生態保護區、水環境保護規劃區、其他未經批準單獨新開基建房的，一律強製拆除。

3.在規劃區內未批先建的，一律責令停工。根據相關程序完成審批手續後，原開工建設房屋符合相關規劃的，可以繼續建房；超麵積或有其他不符合規劃行為的，按要求完成整改後可以繼續建房。

4.經批準後超麵積建房或不按規劃要求建房的，責令限期整改；拒不整改的，由規劃、國土部門聯合執法，強製拆除超麵積部分或其他不符合規劃部分。

5.在住宅四周建圍牆、圍欄圈地的，一律強製拆除。

6.凡拆舊建新的，必須先拆除舊房，再辦理建房審批手續。

五、保障措施

(一)加強組織領導。成立黃沙街鎮規範村民建房審批領導小組，由鎮長廖焱豐任組長，黨委委員趙海任副組長，尹望興、胡桂強、易滔、楊勇華、高鐵軍、孫雷、吳昱、周威、龔燦青、肖朋、李林康為成員，規範村民建房辦公室設城建辦，尹望興任辦公室主任。

（二）明確工作職責。各村相應成立村民規範建房工作領導小組，村書記為第一責任人，以屬地管理原則為主，村級負責違規建房的巡查、書麵報告、可規劃點確定的引導，按圖施工的監督和建新拆舊的把關。鎮城建辦、國土所為村民建房的監管主體，負責村民建房的監管檢查、選點確定，違建拆除、按圖施工的把關，依法辦證，台帳資料的完備等工作。鎮城建辦、國土所在審批及監管村民建房工作中，應堅持做到七個聯合，即聯合察看、聯合選址、聯合審批、聯合公示、聯合放線、聯合監管、聯合拆違。

（三）加強宣傳引導。采取群眾喜聞樂見的形式，通過召開會議、設置標牌、張貼宣傳標語、入戶宣講等方式，深入宣傳有關規範村民建房推進村莊整治的法律法規和惠民利民政策，引導村民改變建房陋習，規範村莊建設，增強節約集約用地意識，杜絕違法違規建房行為，改變村莊“髒、亂、差”現象，建設美麗鄉村。

六、獎懲辦法

鎮人民政府建立和完善規範村民建房推進村莊整治工作動態巡查機製、舉報獎勵機製、聯合執法機製和督查獎懲機製，組織專門力量開展動態巡查，及時發現、製止、查處違建行為。對因村幹部和工作人員不履職、不作為、亂作為，造成嚴重後果的，由鎮紀檢監察部門對相關責任人進行問責處理。

1、實行舉報有獎製度。對村民違規建房行為，歡迎廣大黨員、幹部、群眾積極舉報。對舉報人嚴格保密。舉報線索一經查實，每起獎勵現金500元。鎮規範村民建房領導小組舉報電話：鎮國土所：7900119，17711601161（胡），城建辦：15273021333（尹）。

2、城建辦、國土所工作人員巡查經常，發現問題早，處置及時、有效的給予適當獎勵。

3、分管國土規劃工作的村幹部必須對申請人的建房資格（包括戶籍是否在本村、是否符合一戶一宅條件等）和所提供的資料真偽進行嚴格把關，對不符合建房條件或所提供的資料存在弄虛作假的，必須向申請人做好政策解釋工作並如實向鎮規範村民建房領導小組報告。凡出現上述把關不嚴現象的，第一次由鎮紀委對分管副職進行誡勉談話，第二次對總支書記進行通報批評，對分管副職實行停薪停職處理。

4、村分管副職應對村民建房審批申請、資格審查、規劃放線和按規定建房全程介入，並參與審批後的監管。凡發現建設過程中有超麵積等行為的，應及時製止並報告鎮規範村民建房領導小組。

5、村級應加強村民建房日常巡查工作，對發現的違規建房問題及時報告鎮規範村民建房領導小組。凡因巡查不力或故意隱瞞不報，致使違規建築建設高度達到1米以上一層以下的，第一次對分管副職通報批評，第二次由鎮紀委對分管副職誡勉談話，第三次對總支書記通報批評，對分管副職停薪停職；因巡查不力或故意隱瞞不報，致使違規建築建設高度達到1層以上（含一層）的，第一次由鎮紀委對分管副職誡勉談話，第二次對總支書記通報批評，對分管副職停薪停職，第三次對總支書記誡勉談話，分管副職予以免職。

6、鎮城建辦、國土所應成立聯合巡查小組，每周對全鎮範圍內的村民建房情況進行不少於一輪聯合巡查。凡因巡查力，致使違規建築建設高度達到1米以上一層以下的，對巡查責任人進行誡勉談話，因巡查不力致使違規建築建設高度達到1層以上（含一層）的，由鎮紀委立案調查；對巡查過程中發現的違建行為故意隱瞞包庇，致使違規建築建設高度達到1米以上一層以下的，一經查實，由鎮紀委立案調查，因巡查責任人故意隱瞞包庇，致使違規建築建設高度達到1層以上（含一層）的，由鎮紀委按相關紀律處分規定頂格處理。

7、本著拆早拆小，盡量減少群眾損失的原則，對群眾舉報或巡查發現的違規建築，鎮規範村民建房領導小組第一時間協調組織拆違隊伍進行強拆。在鎮政府組織拆違工作時，各村應積極組織村幹部參與，配合做好矛盾化解、關係協調工作。拆除高度在1米以下的違建時，要求分管副職參加；拆除高度在1米以上一層以下的違建時，要求總支書記、分管副職參加；拆除高度在1層以下的違建時，要求全體村幹部參加。凡村幹部不按相關要求參與拆違的，按故意隱瞞包庇加重處理。