嶽縣建字〔2024〕6號A1類 同意公開

龔神頻代表：

　　您提出的《關於提升小區物業服務水平，優化小區宜居環境的建議》收悉。現答複如下：

　　一、關於“物業管理費收費標準與物業管理服務”的問題

　　目前，嶽陽縣物業服務收費堅持服務質量、服務內容與收費標準相匹配的原則，實行統一的物業服務收費政策，分級管理。根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。基準價及服務內容參考《嶽陽市住宅前期物業服務等級基準價標準》，政府指導價則依據《嶽陽市住宅前期物業服務收費政府指導價項目及標準》來製定。

　　根據部門職責分工，由發展和改革部門、住房和城鄉建設部門共同負責城區內政府指導價的物業服務收費標準的製定，由住房和城鄉建設部門負責城區內物業服務質量的監督管理，由市場監督管理部門嚴格執法，對違反相關法律法規和價格管理政策的行為進行監督檢查和處罰。為進一步提升物業服務的質量和效率，縣住建局將加強對物業服務企業的日常監管，督促其提供與收費標準相匹配的物業服務，確保居民的權益得到保障。同時，將積極與發展和改革部門、市場監管部門緊密合作，建立物業服務質量評價動態調整機製，引導物業服務企業嚴格執行物業服務合同中的約定，確保服務質量等級、服務內容和收費標準的一致性。

　　對於投訴率高、問題反映集中、達不到合同約定服務質量的物業服務企業，縣住建局將進行重點檢查，並責令其限期整改。對於逾期拒不改正的企業，將記入企業不良經營信用檔案，並依法依規進行處罰。同時，縣住建局將建立健全居民投訴和建議的渠道，鼓勵居民積極參與物業服務的監督和管理，及時收集和處理居民的反饋意見，共同推進物業服務質量的提升。

　　二、關於“小區停車位使用及租售費用”的問題

　　根據《湖南省發展和改革委員會、湖南省住房和城鄉建設廳、湖南省市場監督管理局關於印發<湖南省物業服務收費管理辦法>的通知》（湘發改價費規〔2022〕271號）文件，建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優先滿足業主停車需求。建設單位用於出租的地下停車位，車位物業服務費由建設單位交納。

　　車位出租是市場行為，租賃費用不實行政府指導價格，參照本地行情和周邊小區價格，嶽陽縣現行標準停車費用為每月220元-270元不等。同時，目前嶽陽縣大部分物業小區對進入住宅小區停放的外來車輛2小時內免收停車服務費。

　　三、關於“商用店鋪與小區環境”的問題

　　針對全縣物業小區商用店鋪，縣住建局已組織專業人員對小區餐館酒店經營戶進行“麵對麵”的溝通與交流，講解有關油煙排放、噪音控製的法律法規，引導商戶了解並遵守相關規定；鼓勵並引導商戶安裝有效的油煙排放淨化設施，確保油煙排放符合環保標準；要求商戶采取措施減少噪音汙染，確保小區居民的生活環境不受影響。同時，要求物業公司積極介入，提前發現，勸阻商戶違規行為，協助商戶和業主共同解決問題。對於屢教不改、拒不整改的商戶，縣住建局將依法依規移交縣城管局進行處理，確保問題得到妥善解決。

　　在今後的工作中，縣住建局將繼續加強整個物業小區環保宣傳教育引導，提高商戶和居民的環保意識；加強與其他職能部門的協作，共同推進餐飲、酒店的環境監管工作；督促物業企業進一步嚴格把關，對於油煙通道達不到要求的予以勸阻。

　　四、關於“小區監控存儲”的問題

　　目前，嶽陽縣物業小區中大部分小區已設有高清攝像頭，並安排專人看管監控設備，但部分小區因硬盤錄像機存儲空間有限且擴展困難，導致監控視頻無法長期保存，一定程度上削弱了小區監控係統的有效性。縣住建局已積極與物業公司、網絡服務提供商等相關部門溝通，鼓勵並支持物業公司采用更先進的監控設備，特別是具備大容量、易擴展存儲功能的硬盤錄像機，確保監控視頻能夠長期、穩定地保存，推進小區監控係統的升級和改造工作。

　　縣住建局將持續加強對物業服務企業的監管力度，要求物業服務企業加強日常安保巡視工作，增加巡視頻率；指導物業服務企業在關鍵區域增設攝像頭，完善監控網絡布局，確保監控無死角。同時，縣住建局也將立足本身職責，定期檢查各小區監控設備的運行狀況，確保有專人看管，確保小區安全不受影響。

　　五、關於“電梯運行”的問題

　　縣住建局高度重視電梯安全問題，堅決要求物業服務企業切實履行電梯管理和維修保養責任，定期對電梯進行巡查和日常維保，確保電梯設備處於良好狀態。同時，嚴格落實每日巡查製度，建立巡查台賬，詳細記錄電梯運行情況，並將相關台賬每月在“省監管”平台及時上報。針對電梯可能出現的各種故障和緊急情況，製定詳細的應急預案，明確應急響應流程、救援措施和責任人，確保在發生緊急情況時能夠迅速、有效地進行處置，並提供必要的緊急救援措施和物資，確保被困人員的安全。目前，嶽陽縣內絕大部分物業小區電梯維保工作已由物業服務企業委托第三方專業維保公司管理維護。對於老舊有隱患的電梯，要求物業服務企業及時與業主和業主委員會溝通，推動電梯的更新和更換工作。同時，鼓勵物業服務企業采用先進的電梯技術和設備，提高電梯的安全性和可靠性。

　　下一步，縣住建局將加強電梯安全知識的宣傳和教育，提高業主對電梯安全的認知和重視程度。

　　六、關於“小區公共資源收益權及有關資金使用”的問題

　　《民法典》二百八十二條新增了關於共有部分收入歸屬的規定，“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有”。《民法典》第二百八十三條規定，這部分收益分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的按照業主專有部分麵積所占比例分配。《民法典》第九百四十三條規定，物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。業主享有知情權，當小區物業公司或其他管理人不按時主動公開共有部分收益情況時，作為業主，可以要求其進行公開，捍衛自己的知情權。

　　縣住建局將嚴格規範小區公共收益的管理和使用情況，對不按規定公布管理、使用公共收益情況或撤管時拒不移交公共收益餘額的物業服務企業，責令限期整頓，情節嚴重的，在信用檔案中作為負麵信息記錄。同時，也希望廣大業主能增強意識，主動參與到對小區公共收益的管理和使用的監督中，切實維護自身的合法權益。

　　關於您所提出的“試點成立物業管理委員會”的建議，縣住建局將認真考慮，並向縣政府領導匯報，積極探索該方法的可行性，市人大已將此項工作納入立法程序，《嶽陽市物業管理辦法》有望年內出台。

　　七、關於“業主維權”的問題

　　為切實解決群眾問題，縣住建局已向社會公布物管辦工作電話，並及時處理市長信箱、12345熱線，認真積極接待上訪。

　　目前，嶽陽縣區業主委員會個數呈上漲趨勢，從已成立業主委員會的情況來看，大多數成員在物業管理過程中確實起到了業主與業主之間、業主與物業服務企業之間的橋梁和紐帶作用，但是，業主委員會成立和運行過程中的矛盾和糾紛，已成為物業管理中一個非常突出的問題：一是業主參與決策的積極性不高，平穩的小區大多不願成立業主委員會，起步籌備難；二是業主委員會成員的素質能力、社會公信力等參差不齊，進口把關難；三是業主委員會運作不規範，造成多方矛盾重重，指導監督難；四是業主委員會因利益調整、內外矛盾等問題，換屆改選難。由於時間短、任務重、人員少，業務培訓沒有及時跟上等因素，確實成了製約業委會成立的瓶頸。

　　目前，縣住建局、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會正在廣泛宣傳、跟蹤指導業主大會的成立和運行工作，同時也在積極推動黨建引領工作，讓更多的黨員幹部參與到業主委員會中，起到帶頭示範的作用。在各方共同努力下，業主委員會將更好地履行職能，發揮積極作用，成為創建和諧社區的重要力量。

　　感謝您對住房和城鄉建設工作的關心和支持。

　　嶽陽縣住房和城鄉建設局

　　2024年6月11日

　　承辦負責人：許海峰

　　承辦人及聯係電話：萬嶽敏  0730－7636288