申請人：許**。

　　被申請人：嶽陽縣自然資源局，住所地：嶽陽縣榮家灣街道辦事處天鵝中路69 號。

　　法定代表人：付鸞生，局長。

　　第三人：嶽陽縣房地產開發服務中心，住所地：嶽陽縣榮家灣街道辦事處賀坪路36號

　　法定代表人：胡朝陽，主任

　　第三人：吳*。

　　第三人：喬**。

　　申請人許**不服被申請人嶽陽縣自然資源局（以下簡稱縣自然資源局）作出的湘（2023）嶽陽縣不動產權第**號不動產證，於2025年9月30日向本府申請行政複議，本府於10月13日決定受理，因本案情況複雜，於2025年12月1日決定延期30日，並依法組織了聽證，現已複議終結。

　　申請人複議請求：1.請求嶽陽縣行政複議機關根據《中華人民共和國行政複議法》第三十條之規定，受理申請人的行政複議申請書；

　　2.請求確認被申請人的行政行為無效並予以撤銷，即確認2023年7月11日被申請人登記在吳*名下的湘（2023）嶽陽縣不動產權第**號不動產證無效、予以撤銷；因為此不動產證所載住宅的原房主喬**2000年把此宅賣給了吳*方，吳付清了房款，雙方簽訂了房屋買賣協議，此宅產權屬於吳*方；決不允許本案第三人吳*及其家屬以無效的湘（2023）嶽陽縣不動產權第**號不動產證做盾牌，阻擋縣法院對被執行人吳*方的執行工作；

　　3.請求責令被申請人在行政複議機關製定行政複議決定書後20天內重新作出符合事實真相的行政行為，即把錯誤地登記在吳*名下的榮家灣三致富街（喬**）**室房產權登記到吳*方名下。

　　4.請求製作包括上述2、3兩項內容的行政複議決定書。

　　申請人許**稱，1.申請人與被申請人行政複議的行政行為有利害關係，即2023年7月11日，被申請人的行政行為--錯誤地把榮家灣三致富街（喬**）**室房產權登記在吳*名下的行為（有證據四為據）嚴重損害了申請人的合法權益，二者之間存在因果關係。原來喬**於2000年把該房屋賣給了吳*方，兩人簽訂了房屋買賣協議，買主吳*方向賣主喬**付清了1.3萬元房款，（有證據一、證據二為證）；僅因當時吳*方不願交產權過戶稅費而房產證仍在喬家中，《中華人民共和國民法典》第二百一十五條規定“自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。”所以，2000年以來，該房產權屬於吳*方。若無被申請人的錯誤登記，2025年6月至9月縣法院執行法官找持有房產證的喬**取得喬書麵確認該房產權屬於吳*方的文字材料後，縣法院就會依據最高人民法院法釋[2020]21號第二條規定對該房采取查封、凍結措施，被執行人吳*方妻子劉玲不願該房屋被査封、凍結，他們就會向法院交納執行標的金額，申請人就會收回吳*方的債務款。因為被申請人在2023年7月11日把事實上屬於被執行人吳*方的該房產權錯誤地登記在吳*名下，所以被執行人吳*方之妻以吳*不動產證作盾牌，阻撓縣法院執行，損害了申請人許**的合法權益。故可認定縣法院對被執行人吳*方房產的執行受阻礙、申請人許**合法權益受損害的直接原因就是被申請人2023年7月11日錯誤的行政行為。申請人合情合理合法地請求行政複議機關責令被申請人糾正錯誤，撤銷登記在吳*名下的不動產證，把該房產權名副其實地登記到吳*方名下。

　　2.2023年7月11日，被申請人把三致富街（喬**）**室房產權登記在吳*名下的行政行為不僅造成了很壞的結果，而且其行政行為產生過程中存在三個嚴重錯誤：

　　（1）主要事實不清，證據不足；被申請人單位的登記員沒有弄清三致富街（喬**）**室房屋早被喬**2000年賣給了吳*方，2023年喬**沒有把該房賣給吳*的主要事實；因申請人6月下旬多次電話向喬**詢問過，喬都說2023年沒有把該房賣給吳*，更沒有收吳*7萬元房款。房屋產權過戶辦證應當有兩個證據：一是原產權證，此證當時有；二是應有合法的房屋買賣合同，但當時沒有合法的房屋買賣合同；兩個證據缺一個，這就是證據不足。

　　（2）適用的依據不合法：2023年7月11日，吳*申請辦理不動產證時，交給被申請人單位的《嶽陽縣存量房買賣合同》（合同編號MMHT******，下文稱283號合同）是沒有事實根據的虛假合同，根據《中華人民共和國民法典》第一百四十六條規定，283號虛假合同無效。被申請人把無效的283號虛假合同作為吳*2023年7月11日辦理房產交易過戶辦證的適用依據，這顯然是不合法的（283號合同見證據三）。

　　（3）違反法定程序，即被申請人違反了國務院修訂的《不動產登記暫行條例》的第十八條之規定：“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：（一）不動產界址、空間界限、麵積等申請材料與申請登記的不動產狀況是否一致；（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。”對國務院行政法規要求做好的三項查驗工作，被申請人隻做好了（一）項，沒有做或沒有做好（二）、（三）兩項查驗工作。按照國務院規定，先應做好三項查驗工作，查驗無誤之後再填寫發放不動產證。被申請人沒有做好兩項查驗工作，就草率地給吳*填寫發放了不動產證，這就是違反法律程序。如果被申請人認真查驗，就會發現吳*所持材料（283號合同）是沒有事實根據的虛假合同，而虛假合同是違背《中華人民共和國民法典》的無效合同；被申請人也就不會把三致富街（喬**）**室房屋的產權錯誤地登記在吳*名下了。

　　綜上所述，被申請人被吳*串通嶽陽縣房地產開發服務中心工作人員鄒玄炮製、並被鄒玄加蓋“嶽陽縣房屋交易備案專用章”的 283號虛假合同所欺騙，違反國務院修訂的《不動產登記暫行條例》，沒有弄清主要事實，沒有認真查驗辦證依據，在2023年7月11日錯誤地把榮家灣三致富街（喬**）**室房屋產權登記在吳*名下；這次錯辦的不動產證充當了為被執行人吳*方轉移財產的工具阻礙法院執行的盾牌，嚴重損害了申請人許**的合法權益。

　　行政複議機關是落實人民政府有錯必糾政策，確認被申請人行政行為是否違法有錯的職權機構；申請人懇請你們履行職能，根據《中華人民共和國行政複議法》第六十四條、第七十五條之規定，依法作出行政複議決定書，支持申請人的全部請求。

　　被申請人縣自然資源局答複稱：一、被答複人許**不是本案利害關係人，不是適格申請人。本案係撤銷不動產登記糾紛行政複議，有權提複議的申請人必須是有行政法上利害關係的當事人，具體到本案即需要申請人與案涉房屋權屬（在物權方麵）有利害關係，是房屋權屬權利人，才適格。然許**並非案涉不動產權利人，既不是原產權人，也不是現在產權人。其與案涉不動產權屬不存在任何關係。其僅僅是現產權人的父親的債權人，並且該債權屬一般債權，與案涉房屋權屬無關。因此，其不是行政法意義上的利害關係人，不是本案適格申請人，其無權提起本次行政複議。複議機關應駁回其複議申請。

　　二、答複人不是本案適格被申請人。根據《不動產登記暫行條例》第六條第二款：縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作。第七條不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理。關於印發《嶽陽縣不動產登記中心職能配置、內設機構和人員編製機構規定》的通知，嶽縣編發｛2020｝3號第三條：縣不動產登記中心主要職責：（二）負責全縣不動產登記業務的政策谘詢、調查確權、一同受理、審核和登簿發證工作。不動產登記的主體是嶽陽縣不動產登記中心（該單位為獨立法人），而不是答複人。並且案涉不動產權證書也是由嶽陽縣不動產登記中心獨立製作並頒發。如果當事人認為該登記有誤，並且其是適格的申請人（事實上本案被答複人不是適格申請人），其也應向發證機關嶽陽縣不動產登記中心主張權利，而不是答複人。因此，答複人不是本案適格被申請人。

　　三、案涉不動產登記係嶽陽縣不動產登記中心依法登記，並無違法之處。案涉不動產登記係嶽陽縣不動產登記中心2023年7月11日根據《不動產登記暫行條例》“依申請登記”原則和法定登記程序完成的登記行為，由不動產原產權人和買方現產權人提供相應證明材料共同當場麵簽，由嶽陽縣房地產開發服務中心對房屋買賣合同進行備案後，依法進行不動產登記並頒發證書，是產權交易雙方真實意願的體現。以上行為，均依法進行。

　　四、被答複人如認為第三人串通損害其作為債權人的合法權益，應根據《中華人民共和國民法典》提起民事訴訟維護其合法權益，而非行政複議訴訟綜上，被答複人不是本案適格申請人，答複人也不是本案適格被申請人，被答複人的訴求沒有事實和法律依據，望貴府依法裁決，駁回被答複人的複議申請。

　　第三人房地產開發服務中心答複稱，一、本次行政複議中的房屋產權曆史情況。“該房屋”於1990年7月15日辦理了初始登記，“該房屋”1990年7月15日至2023年4月12日期間的產權登記人一直為喬**；於2023年4月12日喬**和吳*雙方在縣政務中心申請辦理產權交易過戶後，產權登記人變更為吳*。

　　二、本次行政複議中的房屋交易合同情況。1.房屋交易合同的必要性。按照2015年《住房和城鄉建設部辦公廳印發〈房屋交易與產權管理工作導則〉的通知》（建辦房〔2015〕45號）文件中“第四章存量房轉讓管理的4.1和4.3條款”要求，嶽陽縣房地產開發服務中心在辦理嶽陽縣轄區內存量房交易轉讓時要落實合同網簽管理，合同要維護交易雙方利益，確保合同的公平性。2.房屋交易合同的真實性。嶽陽縣房地產交易大廳登記窗口工作人員負責核驗房源情況和購房資格的審核確認，再按照交易雙方需求和房源實際信息在合同網簽管理係統中填寫《嶽陽縣存量房買賣合同》中的交易雙方的身份信息、交易的房屋信息、交易金額、支付方式等內容。《存量房買賣合同》模板是嶽陽市統一製定，窗口操作人員無法修改合同條款，需填寫、補充的相關信息根據房源核查結果和交易雙方口述內容錄入，係統生成正式合同後，一式三份打印交由交易雙方確認、在現場簽字蓋手印，再由工作人員加蓋“嶽陽縣房屋交易備案專用章”進行合同備案，確保了合同的有效性和真實性。

　　三、對本次行政複議的意見建議1.“該房屋”在2023年4月12日申請由喬**轉讓給吳*時，產權人是喬**，並且“該房屋”處於未抵押、未查封、未凍結等狀況，屬於可正常交易轉讓狀態；在辦理交易合同備案時，《嶽陽縣存量房買賣合同》是經雙方確認後簽訂，並且雙方放棄了進行存量房交易資金監管。因此“該房屋”在2023年4月12日辦理的產權變更登記行為是合規合法的，行政登記結果是真實有效的，不建議對“該房屋”於2023年4月12日辦理的產權變更行政行為進行行政複議。

　　2.“該房屋”從初始登記開始至2023年4月12日交易轉讓期間，與許**和吳*方兩人在房屋產權登記部門沒有任何產權登記記錄。因此與“該房屋”沒有產權關係的人員不能對2023年4月12日產權變更登記行政行為進行複議，建議駁回該行政複議申請。

　　第三人吳*、喬**經本府通知，但均未提交書麵答複。

　　經審理查明，申請人許**因與吳*方之間存在民間借貸糾紛向嶽陽縣人民法院提起民事訴訟，該院於2020年7月24日作出（2020）湘0621民初**號民事判決書，後許**向該院申請強製執行，該院查到吳*方名下無可執行財產，於2021年9月18日出具（2021）湘0621執**號執行裁定書裁定終結執行程序。後嶽陽縣法院執行局於2025年9月10日調查第三人喬**核實到，2000年喬**將嶽陽縣榮家灣鎮三致富街**室房屋出售給吳*方，由吳*方支付13000元購房款給喬**，雙方僅簽訂了協議，並沒有辦理案涉房屋的過戶轉讓登記手續。2023年4月12日，喬**與吳*方的兒子吳*就案涉房屋簽訂了《嶽陽縣存量房買賣合同》，雙方約定的轉讓成交價格為人民幣柒萬元整，但吳*並未實際支付柒萬元購房款給喬**，喬**、吳*當日在嶽陽縣不動產登記中心辦理了案涉房屋的過戶轉讓登記手續，該房屋現已登記在第三人吳*名下。申請人許**認為因該行政行為影響了其債權執行，損害了其合法權益於2025年9月30日以嶽陽縣自然資源局為被申請人、嶽陽縣房地產開發服務中心及吳*、喬**為第三人向本府申請行政複議。

　　認定上述事實的證據有，1.關於印發《嶽陽縣不動產登記中心職能配置內設機構和人員編製規定》的通知；2.嶽陽縣不動產登記申請書；3.嶽陽縣存量房買賣合同；4.宗地圖、房屋分層分戶平麵圖；5.稅收完稅證明（3張）、中央非稅收入統一票據；6.嶽陽縣自然資源局土地出讓（轉讓）稅費征繳明細表；7.土地估價結果報告單；8.國家稅務總局嶽陽縣稅務局存量房交易計稅價格結果通知單；9.湖南增值稅普通發票；10.嶽陽縣不動產稅費繳納審核單；11.房屋所有權證（嶽縣房字第3389號）；12.不動產權籍調查表；13.土地登記審批表；14.婚姻詢問筆錄；15.嶽陽縣不動產登記詢問筆錄；16.不動產權證書/登記證明遺失（滅失）聲明（喬**）；17.不動產權證書遺失聲明；18.湘（2023）嶽陽縣不動產權第**號不動產權證書；19.嶽陽縣不動產登記情況表；20.（2021）湘0621執**號執行裁定書；21.潘春華證明；22.湖南省嶽陽縣人民法院問話筆錄；23.案涉房屋初始登記至2023年4月12日產權變更登記記錄。

　　本府認為，本案的爭議焦點為：1.被申請人縣自然資源局是否為適格被申請人；2.湘（2023）嶽陽縣不動產權第**號不動產證是否合法。

　　關於焦點1，根據《不動產登記暫行條例》第六條第二款第六條之規定：“縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。”第七條第一款規定：“不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理”根據上述規定及嶽陽縣人民政府的機構職能設置，嶽陽縣自然資源局是本行政區域內法定的不動產登記機構，負有依法履行不動產登記職責的行政主體資格。其下屬事業單位嶽陽縣不動產登記中心受其委托具體承辦登記事務，相關法律後果應由嶽陽縣自然資源局承擔。案涉不動產權證書亦加蓋縣自然資源局不動產登記專用章。因此，嶽陽縣自然資源局是作出本案被申請複議行政行為的行政機關，是本案適格的被申請人。

　　關於焦點2，根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”規定，在本案中，因第三人喬**與案外人吳*方雖簽訂了案涉房屋的買賣合同，但並未辦理房屋預告登記或不動產登記等法律意義上的房屋轉讓手續，此房屋所有權仍屬於第三人喬**。根據《不動產登記暫行條例》第十八條之規定：“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：（一）不動產界址、空間界限、麵積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。”。在本案中，第三人吳*與喬**在第三人縣房地產開發服務中心簽訂嶽陽市統一製定的《嶽陽縣存量房買賣合同》，合同雙方當場簽字按手印，被申請人不動產登記中心對當事人提交的合同、完稅證明及案涉房屋設計的抵押、查封情形等進行了審查，在審查無誤的情況下為雙方辦理了不動產過戶登記，被申請人的不動產登記行為並無不妥。

　　至於，申請人許**認為第三人吳*、喬**簽訂的《嶽陽縣存量房買賣合同》係虛假合同，申請人如與案涉房屋的不動產登記行為有利害關係，可依據《最高人民法院關於審理房屋登記案件若幹問題的規定》第八條“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關係無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。”規定先向人民法院提起民事訴訟，若法院確定吳*與喬**之間的買賣合同無效，再依照法院判決提起行政訴訟或行政複議。

　　綜上，嶽陽縣自然資源局作出的湘（2023）嶽陽縣不動產權第**號不動產證認定事實清楚，證據確鑿，適用依據正確，內容適當。據此，本府依據《中華人民共和國行政複議法》第六十八條之規定決定如下：

　　維持被申請人嶽陽縣自然資源局作出的湘（2023）嶽陽縣不動產權第**號不動產證的行政行為。

　　本決定書自送達之日起生效。申請人許**如不服本決定，可自收到本決定書之日起15日內向汨羅市人民法院提起行政訴訟。

　　嶽陽縣人民政府

　　2026年1月8日